- 依民法第1138條，法定繼承順位分四級：子女→父母→兄弟姊妹→祖父母；配偶依民法第1144條與各順位繼承人共同繼承，比例隨順位不同。
- 繼承人須在被繼承人死亡後6個月內完成遺產稅申報並辦理繼承登記，逾期每月按登記費加收1倍罰鍰，最高達20倍。
- 遺產稅免稅額（2025年起）為1333萬元，超過部分按10%至20%累進稅率課徵；另有配偶扣除額553萬元等多項扣除。
- 繼承本身不課房地合一稅，但出售繼承房屋時，持有未滿2年稅率高達45%；自住滿6年可適用10%優惠稅率並享400萬元免稅額。
- 辦理流程須依序跑：戶政事務所→地方稅務機關→國稅局→地政事務所，各機關文件不同，備齊再出門以免白跑。
房屋繼承誰有資格？法定順位一次看懂
依民法第1138條規定，法定繼承人按血親遠近分為四個順位，前一順位有繼承人存在時，後一順位的親屬即無繼承資格。第一順位為直系血親卑親屬（子女、孫子女依序遞補）；第二順位為父母；第三順位為兄弟姊妹；第四順位為祖父母。
以一個實際家庭為例：父親甲過世，留下母親乙、兒子丙、女兒丁，以及父親的父母（祖父母戊己）。此時由第一順位子女丙、丁與配偶乙共同繼承，祖父母戊己完全無繼承資格。若丙、丁均已先故且無後代，才輪由祖父母繼承。
依民法第1144條，配偶為當然繼承人，其應繼分隨繼承順位而異：與子女共同繼承時平均分配；與父母共同繼承時取得1/2；與兄弟姊妹共同繼承時取得1/2；與祖父母共同繼承時取得2/3。
被繼承人若留有合法遺囑，可指定財產分配方式，但遺囑內容不得侵害法定繼承人的特留分（民法第1223條），子女及配偶的特留分各為應繼分的1/2。
房屋繼承該如何辦理？四大步驟完整流程
步驟一：戶政事務所——取得除戶謄本
繼承程序從向被繼承人戶籍地的戶政事務所申請「除戶戶籍謄本」開始，此謄本是後續所有機關的必備文件，建議一次多申請數份。攜帶文件包含：死亡診斷書、繼承人身分證及戶口名簿，委託他人代辦者另附委託書。部分縣市已開放線上申辦。
步驟二：地方稅務機關——查財產與欠稅
持除戶謄本向地方稅務局申請被繼承人名下財產清查，並確認是否積欠地價稅或房屋稅。有欠稅必須先行繳清，否則地政事務所不受理登記申請。同步可調閱被繼承人過世前2年內的贈與記錄，作為遺產稅申報的參考依據。
步驟三：國稅局——申報遺產稅
依遺產及贈與稅法第23條，繼承人應於死亡日起6個月內完成遺產稅申報。申報後國稅局核發「遺產稅繳清（或免稅）證明書」，此證明是辦理地政登記的必要文件，未取得者無法完成過戶。
步驟四：地政事務所——辦理繼承登記
攜帶全套文件（含遺產稅證明書、全體繼承人印鑑證明、不動產權狀等）向房屋所在地的地政事務所申辦繼承登記，完成後所有權正式移轉至繼承人名下。
各機關要帶哪些文件？一表整理不漏帶
各機關所需文件不同，以下依辦理順序整理：
- 戶政事務所：繼承人身分證、戶口名簿、被繼承人死亡診斷書、委託書（如委託代辦）。
- 地方稅務機關：繼承人身分證、戶口名簿、除戶謄本、委託書（如委託代辦）。
- 國稅局：繼承人身分證、除戶謄本、各項財產資料（不動產權狀、金融帳戶明細）、喪葬費單據（可列扣除額）、拋棄繼承聲明書（如適用）。
- 地政事務所：全體繼承人身分證及印鑑章、印鑑證明（每位繼承人各1份）、不動產所有權狀、遺產稅繳清（免稅）證明書、遺囑（如有）、拋棄繼承之法院准許文件（如有）。
房屋繼承過戶期限是多久？逾期會有什麼後果？
依土地法第73條第2項規定，繼承登記應於繼承開始（即被繼承人死亡日）起6個月內申請完畢。逾期每逾1個月，按應納登記費加收1倍罰鍰，最高加收至20倍。以2000萬元房屋的登記費2萬元為例，若逾期20個月，罰鍰最高可達40萬元。
更嚴重的是長期怠於辦理者：依土地法第73條之1，主管機關得將逾期未辦繼承登記的不動產列冊，由政府代為標售，所得款項扣除費用後發還繼承人，若無法聯繫繼承人，款項將繳入國庫，形同喪失繼承利益。確認親人過世後，應立即啟動繼承流程。
繼承房屋要繳哪些稅？遺產稅與房地合一稅計算方式
遺產稅：繼承時申報
遺產稅計算公式為：（遺產總額 − 免稅額 − 扣除額）× 適用稅率。2025年起免稅額為1333萬元；常見扣除額包含配偶扣除額553萬元、每位直系血親卑親屬56萬元、父母每人138萬元、喪葬費138萬元（依遺產及贈與稅法第17條）。稅率依遺產淨額分三級：5621萬元以下10%、逾5621萬至1億1242萬元15%、逾1億1242萬元20%（遺產及贈與稅法第13條）。
實際試算：單獨繼承一筆市值2000萬元的房屋，以僅適用免稅額1333萬元計算，應課遺產額667萬元，適用10%稅率，須繳遺產稅約66.7萬元。若有配偶及子女，加計各項扣除額後，實際應繳金額通常大幅降低。
房地合一稅：出售時才課徵
繼承取得房屋本身不課房地合一稅，但繼承後出售即須依所得課稅。計算基礎為售價扣除取得成本（以繼承時的房屋評定現值或實際成本計算）再乘以稅率。稅率依持有期間：持有未滿2年45%、2年以上未滿5年35%、5年以上未滿10年20%、10年以上15%；符合自住滿6年條件者適用10%優惠稅率，且享400萬元免稅額。
以繼承時房屋評定現值2000萬、2年內以2500萬售出為例，獲利500萬元，45%稅率下須繳225萬元；若自住6年後出售，500萬獲利扣除400萬免稅額，僅對100萬課10%，僅須繳10萬元，兩者相差215萬元，持有年限對稅負影響極大。
辦理繼承登記要花多少費用？
除遺產稅外，辦理繼承登記的費用項目如下：
- 登記費：按繼承不動產公告現值的0.1%計收。公告現值2000萬元的房屋，登記費約2萬元。
- 書狀費：每張權狀80元。
- 印花稅：依法辦理繼承（含遺囑繼承）者免徵印花稅。
- 地政士或律師代辦費：依案件複雜程度，市場行情約數千元至數萬元不等。若繼承人多、財產複雜或有遺產爭議，強烈建議委託專業人員處理。
房屋繼承常見問題 FAQ
Q1：遺產低於1333萬元，還需要去國稅局申報遺產稅嗎？
需要申報。依遺產及贈與稅法第23條，繼承人仍須於死亡日起6個月內辦理申報，國稅局核發「遺產稅免稅證明書」後，地政事務所才受理繼承登記。未申報者即便無須繳稅，也無法取得此證明書，整個繼承程序將陷入停滯。
Q2：繼承人之間對房屋歸屬有爭議，可以先由部分繼承人辦理過戶嗎？
不可以。辦理繼承登記須以全體繼承人共同申請，或由其中一人取得其他繼承人出具的授權委託書及印鑑證明。任何一位繼承人拒絕配合，即無法完成登記。若繼承人間僵持不下，可向法院聲請調解或提起分割遺產訴訟，由法院裁判解決。
Q3：繼承的房子還有未還完的房貸，繼承人一定要承接嗎？
依民法第1148條，繼承人原則上繼承被繼承人的全部權利與義務（含債務），但以所得遺產為限負清償責任（即法定限定繼承）。若負債超過遺產，繼承人不須以自有財產填補。若不願繼承任何財產（含債務），可於知悉繼承起3個月內向法院聲請拋棄繼承（民法第1174條），聲請後對該繼承完全不生效力。
Q4：被繼承人留有遺囑將房屋全數遺留給某一子女，其他子女可以主張權利嗎？
可以。依民法第1223條，各法定繼承人享有特留分保障，直系血親卑親屬（子女）的特留分為應繼分的1/2。遺囑若侵害特留分，受侵害的繼承人得依民法第1225條主張扣減權，請求回復應得比例的財產。建議透過律師協助計算特留分並進行主張。
房屋繼承問題複雜，建議諮詢專業律師
房屋繼承涉及繼承順位認定、遺產稅申報、多機關文件準備及不動產登記等多重程序，每個環節均有法定期限與罰則；繼承人多或財產複雜時，更容易引發爭議，耗費大量時間精力。如您面臨繼承相關法律問題，包含繼承順位確認、遺囑效力爭議、遺產稅規劃或繼承人間分配協商，建議儘早諮詢專業不動產律師，由律師協助梳理繼承關係、規劃合法節稅方案，確保在法定期限內完成所有程序，切實保障您的繼承權益。
