重點摘要
- 公寓的法定空地、後院、防火巷屬於全體區分所有權人共有。一樓住戶沒有分管約定，就不能單獨圈用（民法第818條、公寓大廈管理條例第9條）。
- 任何一位共有人都可以依民法第767條第1項、第821條起訴，請求拆除地上物，並把土地返還全體共有人。
- 「大家多年沒反對」不等於成立默示分管契約。依最高法院一貫見解，單純沉默原則上不構成默示同意。
- 被佔用的共有人可以依民法第179條請求相當於租金的不當得利，最多回溯起訴前5年（民法第126條），並按自己的應有部分比例計算。
- 判決確定後對方仍不拆，可以聲請強制執行，由法院命第三人代為拆除，費用由佔用人負擔（強制執行法第127條）。
公寓一樓的空地到底是誰的？
公寓一樓的法定空地、後院、防火巷，除非另有合法約定，否則屬於整棟住戶共有，不是一樓的專屬空間。很多一樓住戶以為「門前、屋後的空地就是我家的」，但依建築法規，法定空地是為了採光、通風、消防逃生而留設，產權通常登記為基地，由全體區分所有權人按應有部分共有。
依民法第818條，各共有人除契約另有約定外，按應有部分對共有物的全部有使用收益之權。公寓大廈管理條例第9條也規定，區分所有權人按應有部分比例，對共用部分及基地有使用收益權。換句話說，住在4樓的人和住在1樓的人，對後院空地的權利在法律上是平等的。另外，公寓大廈管理條例第16條第2項明文禁止住戶在防火巷弄、防火間隔、退縮空地等處所設置柵欄、門扇或私設障礙物。
一樓住戶擅自加蓋，其他住戶能要求拆除嗎？
可以。只要佔用人無法證明有合法使用權源，任何一位共有人都可以單獨起訴請求拆屋還地。舉例來說，住在4樓的林小姐發現，一樓的陳先生把公寓後院用鐵皮圍起來，搭成廚房和機車停放區，導致後門逃生動線被堵住。林小姐不需要徵得其他住戶同意，自己就可以提起訴訟。
請求權基礎是什麼？
依民法第767條第1項，所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還；對於妨害所有權者，得請求除去。再依民法第821條，各共有人得就共有物全部為本於所有權之請求，但請求回復共有物時，必須「為共有人全體之利益」為之。所以訴之聲明應寫成「拆除地上物並將土地返還原告及其他全體共有人」，不能只請求返還給自己。
起訴前應該準備哪些證據？
起訴前至少要準備三類資料：
- 產權資料：土地及建物登記謄本、建物測量成果圖、使用執照竣工圖，用來證明空地屬於共有基地。
- 佔用現況：拍照、錄影，並記錄加蓋物的材質、範圍與開始搭建的時間。
- 溝通紀錄：存證信函、管委會會議紀錄、LINE對話，用來證明曾經要求拆除。
訴訟中，法院通常會囑託地政事務所現場測量，精確標示佔用位置與面積（平方公尺），作為判決主文及日後強制執行的依據。
對方說「大家都默許了」，默示分管契約會成立嗎？
原則上不會。共有人單純沒有提告、沒有抗議，在法律上不能直接推論為同意由一樓專用。這是一樓佔用人最常提出的抗辯，也是這類訴訟的勝負關鍵。
什麼是分管契約？
分管契約是共有人之間約定各自使用共有物特定部分的協議，屬於民法第820條共有物管理的一種。分管契約不限書面，也可以默示成立。但默示成立必須有客觀行為足以推知全體共有人都有同意的意思，例如各樓層住戶各自劃定使用區域、長期互相遵守。
為什麼沉默不等於同意？
依最高法院歷來見解，默示意思表示必須依表意人的舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思。單純沉默，除非有特別情事、依社會觀念可以認為是一定的意思表示，否則不能當作默示同意。鄰居之間因為顧及和睦而暫時隱忍、沒有立刻興訟，屬於單純沉默，不能把它解釋成放棄自己的使用權。因此，佔用人必須自己舉證「全體共有人」都有同意分管的事實，只找一兩位鄰居出庭說「以前建商講好的」，通常不足以成立。
前手的約定，對後來買房的人有效嗎？
依民法第826條之1，不動產共有人間的分管約定，經登記後才對應有部分的受讓人發生效力；沒有登記的，只有在受讓人明知或可得而知時才受拘束。實務上，律師會調閱整棟公寓各戶原始買賣契約及登記資料，確認是否真的有「空地歸一樓專用」的條款，以及該條款是否已經登記。如果只有個別戶的契約有附記，或根本沒有書面記載，佔用人的抗辯就很難成立。
被佔用的空地可以請求租金嗎？
可以。無權占有人使用土地，等於省下了應付的租金，其他共有人得依民法第179條請求返還相當於租金的不當得利。
金額怎麼計算？
法院多半參照土地法第97條、第105條，以土地申報地價年息10%為上限，再依土地位置、工商繁榮程度、佔用人利用的經濟價值，酌定適當的比例。要特別注意，不當得利債權屬於可分之債，起訴的共有人只能按自己的應有部分比例請求。例如林小姐的基地應有部分是4分之1，就只能請求佔用面積租金額的4分之1。
可以追溯多久？
依民法第126條，相當於租金的請求權，消滅時效為5年。因此可以請求起訴前5年的金額，並請求自起訴後到實際返還土地之日止，按月給付。佔用時間拖得越久，對方的金錢負擔就越重，這通常也會促使對方加快拆除。
判決勝訴後，對方還是不拆怎麼辦？
判決確定後，可以持確定判決向法院民事執行處聲請強制執行。執行法院會先定期命佔用人自行拆除；逾期不履行的，依強制執行法第127條，法院得命第三人代為拆除，費用由債務人負擔。拆除後再依強制執行法第124條點交土地。相當於租金的金錢部分，則可以聲請查封佔用人的財產受償。此外，未經許可的增建物屬於違章建築，也可以另行向地方政府建管單位檢舉，兩條路線同時進行。
常見問題 FAQ
Q1：一樓住戶只是在防火巷堆雜物、放盆栽，也能要求移除嗎？
可以。依公寓大廈管理條例第16條第2項，住戶不得在防火巷弄、防火間隔等處堆置雜物或設置障礙物。住戶或管委會可以先依同條例第49條報請主管機關處理，違反者處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰；共有人也可以依民法第767條訴請除去妨害。
Q2：我是在一樓加蓋之後才買房的，還能告嗎？
可以。所有權的物上請求權是隨所有權存在的權利，不會因為您晚買房就消滅。除非對方能證明有已登記的分管約定，或您買房時明知或可得而知有分管約定（民法第826條之1），否則您仍可以請求拆屋還地。
Q3：加蓋已經超過15年，請求權會不會已經罹於時效？
依司法院大法官釋字第107號及第164號解釋，已登記不動產所有人的返還請求權與除去妨害請求權，不適用消滅時效。所以就算對方佔用超過15年，只要土地已經登記，仍然可以請求拆除返還。但租金型的不當得利只能請求最近5年。
Q4：一定要全體住戶一起當原告嗎？
不需要。依民法第821條，單一共有人就可以起訴，但請求返還土地必須以「返還全體共有人」為聲明內容；請求不當得利則按自己的應有部分計算。
公寓共有空地遭鄰居佔用，牽涉到產權認定、分管契約抗辯、測量鑑定、不當得利計算與強制執行等多個環節。每一步的舉證方式，都會直接影響訴訟結果。如果您正面臨鄰居加蓋、圈地或堵住逃生動線的問題，如有法律問題，建議諮詢專業律師，由律師協助調閱產權資料、評估勝訴可能性，以最有效率的方式拿回您應有的權益。
