- 合建契約是地主與建商之間的私法契約，即使與政府核定的都更計畫書內容不符，仍對雙方具有完整法律拘束力。
- 建商若拒絕依合建契約分配獎勵容積，地主可依民法第226條或第227條主張債務不履行損害賠償。
- 合建分屋的5%營業稅依加值型及非加值型營業稅法第32條第2項應內含於房屋定價，若契約未特別約定，建商不得另向地主收取現金。
- 政府核定都更計畫書須對費用負擔進行實質審查；若審查有瑕疵，核定處分可能違法，地主得提起行政救濟。
- 行政救濟的訴願期間僅30天，地主應於收到核定公文後立即評估是否提起救濟，切勿拖延。
一、合建契約與政府核定計畫書，衝突時以哪份為準？
合建契約具有優先效力。地主與建商簽訂合建契約後，建商還需另行擬訂「都市更新事業計畫書」，送主管機關審議核定。這兩份文件性質截然不同：合建契約是私法契約，規範雙方的權利義務；都更事業計畫書則是取得行政許可的公法文件，主管機關的審查範圍不及於合建契約內容。
依最高行政法院相關判決見解，政府核定計畫書若與合建契約不一致，並不影響合建契約的有效性與拘束力。只要合建契約條款未違反民法第71條（強制禁止規定）或民法第72條（公共秩序或善良風俗），雙方都必須依合建契約履行義務。建商不得以「政府計畫書就是這樣核定的」為由，拒絕給付地主依約應得的利益。
二、建商拒絕分配獎勵容積，地主可以向誰請求多少賠償？
獎勵容積是什麼？地主可以分到多少？
獎勵容積讓地主直接獲得更多房屋坪數，是都更合建中最重要的分配利益之一。依都市更新條例第65條第1項，都更案建築基地可獲得建築容積獎勵，獎勵後的容積上限為基準容積的1.5倍。若合建契約已明確約定獎勵容積由雙方按比例分配，該條款對建商具有拘束力，不因計畫書未列入而喪失效力。
地主有哪些具體的法律請求權？
當建商拒絕依約分配獎勵容積，地主可依以下依據主張：
- 若建商仍可履行（例如尚未完工交屋），可請求繼續依約履行，並保留損害賠償請求權。
- 若建商已無法履行（例如已按不同比例完成分配，無法撤回），可依民法第226條第1項請求損害賠償：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」
- 若建商給付的坪數規格與約定不符，可依民法第227條第1項（不完全給付）主張損害賠償。
損害金額原則上以「少分配坪數的市場時價」計算。以都會區每坪房屋成交價動輒數十萬元以上，差距數坪就可能造成超過數百萬元的損失，應及早蒐集同期同區域的實際成交行情作為計算佐證。
三、合建分屋的營業稅，建商有權另向地主收取現金嗎？
合建分屋為什麼會牽涉營業稅？
稅務機關將合建分屋定性為「互易」關係——地主以土地換取房屋，建商以房屋換取土地。依加值型及非加值型營業稅法第1條，在台灣境內銷售貨物或勞務者，須依法課徵營業稅。建商出售房屋的部分屬應稅銷售行為，須開立統一發票並繳納5%營業稅；地主出售土地的部分則依法免徵。
契約未特別約定時，建商不得另向地主收取現金
依加值型及非加值型營業稅法第32條第2項：「營業人對於應稅貨物或勞務之定價，應內含營業稅。」這意味著建商訂定房屋售價時，依法已將5%稅額含括其中，地主無須再另行支付。若合建契約只約定「營業稅依法各自負擔」，而未特別載明建商得另向地主收取現金繳稅，法院可能認定：地主以土地換得房屋的對價，已包含其應負擔的稅額，不需要再額外給付現金。建商若以「不繳稅就不交屋」相威脅，地主可拒絕此項要求，並透過法律途徑保障自身權益。
計畫書「初估」費用與實際收費大幅落差，地主怎麼主張？
若都更計畫書中的費用僅以「初估」方式記載，而建商事後要求地主繳納的金額遠超出計畫書所示數字，地主可從兩個方向主張權利：第一，若地主曾書面表示同意計畫書內容，則計畫書中的費用數字可能被解釋為雙方合意的契約條款，建商不得任意超收；第二，若建商刻意低估費用以誘使地主同意計畫書，可能構成不實告知，地主得向建商主張損害賠償責任。
四、政府核定都更計畫書未盡審查義務，地主可以提行政訴訟嗎？
計畫書核定前須經過哪些把關程序？
為保障更新範圍內居民的財產權與居住自由，都市更新事業計畫書在獲得核定前，依法須歷經下列程序：(1)建商擬訂計畫期間，須舉辦公聽會聽取民眾意見（都市更新條例第32條第2項）；(2)計畫書送審前，須於政府機關公開展覽30天，並再舉辦公聽會（都市更新條例第32條第3項）；(3)公開展覽後、核定前，主管機關須舉行聽證會（都市更新條例第33條第1項）。
政府的「實質審查」義務是什麼？為什麼重要？
依司法院釋字第709號解釋，都市更新涉及限制人民財產權與居住自由，國家必須以公權力為必要的監督及審查。主管機關不能只審查計畫書的形式是否完備，而必須對計畫書中所列費用及負擔的合理性與必要性進行實質審查。若建商僅以「初估」方式草率記載費用，主管機關未要求補充說明即逕行核定，該核定處分可能因判斷瑕疵而違法，地主得據此提起行政救濟。
地主如何提起行政救濟？期限有多長？
地主可採取以下途徑：向核定機關所屬的直轄市或縣（市）政府提起訴願，期間為收受行政處分書翌日起30天內；若計畫書核定程序已踐行聽證，依行政程序法規定可跳過訴願程序，直接向行政法院提起行政訴訟。訴願期間僅30天，一旦逾期即遭程序上駁回，地主應在收到核定公文後立即評估是否提起救濟，不得拖延。
常見問題 FAQ
Q1：合建契約條款與政府核定計畫書不同，我還能要求建商依契約履行嗎？
可以。合建契約是地主與建商之間的私法契約，只要條款未違反民法第71條或第72條，對雙方均有完整法律拘束力。主管機關審查都更計畫書的範圍不及於合建契約，兩者各自獨立，地主仍可依合建契約主張全部應有的權利。
Q2：建商說核定計畫書的費用只是「初估」，可以事後大幅超收嗎？
不一定成立。若地主曾書面表示同意計畫書，則「初估金額」可能被解釋為雙方合意的契約條款，建商不得任意大幅超收。若建商刻意低估以誘使地主同意，可能構成不實告知，地主得另行主張損害賠償責任，具體金額需視超收部分及實際損害情況而定。
Q3：都更計畫書已核定，我還能對政府提起行政救濟嗎？
可以，但有嚴格時效限制。應於收受核定公文翌日起30天內提起訴願；若計畫書核定前已踐行聽證程序，可直接向行政法院提起行政訴訟，無須先經訴願。逾期提起將遭程序上駁回，建議立即諮詢律師確認起算日期與期限。
Q4：提起民事訴訟請求損害賠償，地主需要準備哪些證據？
主要應準備：(1)合建契約正本，重點在獎勵容積分配比例及費用負擔的相關條款；(2)政府核定的都更事業計畫書及核定公文；(3)建商拒絕履行或要求超額付款的書面通知或通訊紀錄；(4)同期同區域的房屋市場實際成交價格資料，用以計算損害賠償金額。
面對都更糾紛，建議儘速諮詢專業律師
都市更新糾紛往往同時牽涉私法上的合建契約違約，以及公法上的行政核定瑕疵，兩條救濟路線可以並行推進。然而行政救濟的訴願期間僅30天，民事訴訟亦受時效限制，一旦錯失關鍵時機，地主的法律權利將大幅萎縮甚至喪失。如您面臨都更合建糾紛，包括獎勵容積未依約分配、建商超收營業稅或懷疑政府審查程序有疑義，建議儘速諮詢具有都更實務經驗的專業律師，以充分評估您的法律地位並擬定最佳救濟策略。
