- 依民法第567條，房仲應把自己知道的交易事項如實告知；以仲介為業的房仲還有調查義務，違反義務造成買方損害，就要負賠償責任。
- 向房仲求償要同時符合四個條件：資訊在房仲的義務範圍內、房仲已知或依專業應該知道、房仲沒有查證或揭露、違反義務與損害之間有相當因果關係。
- 依不動產經紀業管理條例第26條第2項，仲介公司要與經紀人員負連帶賠償責任，起訴時應把公司一併列為被告。
- 房仲違反義務時，依民法第571條不能請求報酬，已經收的服務費可以請求返還。
- 賣方與房仲對同一筆損害屬於不真正連帶，買方只能拿到一次完整賠償，不能兩邊各拿一次。
房仲對屋況負有哪些法定義務？
民法上的報告義務與調查義務
房仲在法律上是居間人，對屋況負有「據實報告」與「專業調查」兩層義務。依民法第565條，居間是一方報告訂約機會或媒介訂約、他方給付報酬的契約；民法第567條則規定居間人應就其所知如實報告，以居間為營業者，對訂約事項及當事人的履行能力、締約能力還負有調查義務。房仲如果另外受託提供契約明定的貸款或稅務諮詢等服務，這部分適用民法第544條的受任人責任。
不動產說明書簽了名，房仲就能免責嗎？
不能。買方在說明書上簽名，不代表房仲已經盡到義務。依不動產經紀業管理條例第23條、第24條，經紀人員應以不動產說明書向買方解說，說明書經簽章後成為契約的一部分。如果房仲明知說明書記載與現況不符，仍照原樣交給買方簽名，法院會認定房仲沒有盡到說明義務。反過來說，房仲已經在說明書上註記「待確認事項」，並以書面建議買方另外檢測，這份紀錄就會成為房仲已經盡責的有利證據。另外，房仲經雙方書面同意同時受託時，依同條例第24條之2，還要公平提供資訊，並告知依仲介專業應查知的瑕疵。
買到瑕疵屋，房仲一定要賠嗎？求償四要件檢核
不一定。房屋有瑕疵，只能證明房子本身有問題；要讓房仲負責，買方必須證明以下四個要件全部成立：
- 該資訊屬於房仲的調查或說明義務範圍。
- 房仲在交易當時已經知道，或依專業應該知道。
- 房仲沒有合理查證、說明或揭露。
- 房仲違反義務與買方的損害之間有相當因果關係。
哪些瑕疵屬於房仲「應查知」的範圍？
判斷標準是房仲用一般專業方法、不做破壞性檢測，能不能發現問題。舉例來說，浴室天花板有大片新補的油漆、社區公告欄貼著外牆漏水修繕通知、建物謄本記載的面積與現場頂樓加蓋明顯不符，這些都是房仲帶看或調閱文件時就應該注意的警訊，沒有追問或揭露就構成過失。相反地，氯離子含量超標的海砂屋、輻射屋，要靠取樣鑑定或專業儀器才能確認，現場又沒有鋼筋外露、混凝土剝落等明顯異狀，房仲沒有發現原則上不負責任；但如果建物已經被主管機關列管，房仲就有查證並告知的義務。
貸款成數、稅費算錯了，房仲要負責嗎？
要看房仲是否「保證」，以及該項服務是否在委託範圍內。房仲只說「依經驗大約可貸七成，實際仍以銀行核貸為準」，屬於一般評估，買方貸不到足額款項時，很難據此要求房仲賠償。但房仲的廣告或委託契約明確寫有稅務試算服務，卻把房地合一稅適用稅率算錯，導致買方多繳稅，房仲就要負賠償責任。建議買方遇到資金相關承諾時，一律要求房仲以書面或LINE文字確認。
可以向誰求償？四種責任對象比較
- 賣方：主張物之瑕疵擔保（民法第354條、第359條）、故意不告知瑕疵的損害賠償（民法第360條）或不完全給付（民法第227條）。
- 房仲個人：主張違反居間義務的債務不履行，或依民法第184條主張侵權行為。
- 仲介公司：依不動產經紀業管理條例第26條第2項，與經紀人員負連帶賠償責任，求償時務必一併列為被告，避免判決勝訴卻因房仲個人沒有財產而拿不到錢。
- 加盟總部：只授權品牌與制式文件時，總部原則上不是契約當事人，也不是僱用人；買方要證明總部實際管理、監督加盟店人員，才能要求總部負責。
房仲疏失可以請求賠償哪些項目？
價值減損與修繕費用
這是最常見的賠償項目。例如林先生以1,200萬元買下一間老公寓，交屋後發現外牆滲水，房仲帶看時已看到壁癌卻勾選「無滲漏水」。經鑑定，房屋因此減損價值40萬元，修繕費用25萬元，林先生就可以依鑑定結果請求共65萬元的賠償。
仲介服務費可以退嗎？
可以，前提是房仲已經被認定違反義務。依民法第571條，居間人違反對委託人的義務而為有利於相對人之行為，或違反誠實及信用方法由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬；已經支付的服務費可以請求返還。依內政部規定，買賣雙方支付的服務費合計不得超過成交價的6%，這筆金額通常相當可觀，請求返還很有實益。
賣方和房仲可以各賠一次嗎？
不行。民事賠償採「填補損害」原則，賣方與房仲對同一損害屬於不真正連帶責任。以上述林先生的案例來說，他的損害總額是65萬元，賣方付清後，房仲就不需要再付；房仲先付清，賣方也同樣免責。
解除契約後，價金由誰返還？
買賣價金由賣方返還。這是解除契約的法律效果，不屬於房仲的賠償範圍。但買方因交易支出的登記規費、代書費、稅費等必要費用，只要與房仲的疏失有因果關係，就可以向房仲請求。
發現屋況問題後，求償流程有哪些步驟？
- 先保全證據，再修繕：以影片完整記錄瑕疵位置，必要時請公證人到場或先聲請證據保全，鑑定完成前不要自行拆除或修補。
- 整理交易文件：包括買賣契約、不動產說明書、現況說明書、廣告頁面，以及與房仲的LINE、簡訊、Email與錄音。
- 從速寄發存證信函：依民法第356條，買方發現瑕疵應從速通知賣方；依民法第365條，解除契約或請求減少價金的權利，在通知後6個月內不行使，或自交屋起經過5年，就會消滅。存證信函應同時寄給房仲與仲介公司。
- 申請調處、調解或消費申訴：可以向直轄市、縣市政府申請不動產糾紛調處、向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或依消費者保護法第43條提出申訴，業者應在15日內妥適處理。
- 提起民事訴訟：協商不成就起訴，並聲請法院囑託專業技師或公會鑑定瑕疵與損害金額。
常見問題 FAQ
Q1：房仲堅稱「我有口頭講過」，買方怎麼反駁？
A：房仲主張已經告知，要提出具體證據。買方應比對說明書勾選內容、廣告文字與雙方訊息紀錄；書面記載與房仲說法不符時，法院原則上以簽章的書面文件為準。
Q2：房子是凶宅，房仲沒說要負責嗎？
A：要看房仲是否盡到詢問與調查義務。依內政部不動產說明書應記載事項，房仲應確認建物在賣方產權持有期間是否發生非自然身故。房仲沒有詢問賣方、也沒有記載，或明知卻不說，就要負賠償責任。
Q3：加盟店的房仲出事，可以告總部嗎？
A：只有在總部實際管理、監督加盟店人員時才可以。委託契約通常載有「加盟店與總部財務及法律責任各自獨立」的條款，買方應優先向加盟店公司與房仲本人求償。
Q4：向房仲求償有期限嗎？
A：有。依侵權行為請求，依民法第197條，自知道有損害及賠償義務人起2年、自行為時起10年內就要行使；依契約債務不履行請求，依民法第125條為15年。建議發現瑕疵後立即處理，不要拖延。
房仲責任的成立與否，取決於交易當時的證據與義務範圍，證據保全的順序一旦出錯，就會直接影響求償結果。如有法律問題，建議諮詢專業律師，由律師依您的契約內容與證據，評估可以求償的對象、項目與金額，擬定最有利的處理策略。
