- 租約期滿後，房客繼續使用房屋且房東未表示反對並繼續收租，依民法第451條，原租約自動轉為「不定期租賃」，法律上稱為「默示更新」，無需另簽任何文件即自動生效。
- 不定期租賃雖理論上可隨時終止，但依土地法第100條及租賃住宅市場發展及管理條例第10條，房東只有在特定法定情形下（如收回自住、拆除重建、房客積欠逾2個月租金等）才得終止租約。
- 房東若僅是想賣屋或無正當理由要求房客搬離，在不定期租賃下並無合法終止依據，不得強制逐客。
- 一旦成立不定期租賃，「買賣不破租賃」原則將不適用，依民法第425條第2項，房東賣屋並完成過戶後，新屋主有權依法要求房客遷讓。
- 房客若希望保障租住權益，應在原租約到期前1至2個月主動協商，簽訂書面定期租約，並評估是否辦理公證，以完整保障居住權利。
租約到期後繼續住且繳租金，在法律上代表什麼？
依民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍繼續使用房屋，而出租人未即時表示反對且繼續收受租金，原租約即視為以不定期限繼續存在，此即學說上所稱的「默示更新」或「法定更新」，無需當事人重新簽約或為任何意思表示，條件成就後即自動發生效力。
以林小姐為例：她與房東簽訂一年期租約，租期至2025年12月31日屆滿。到期後雙方均未提及是否續租，林小姐繼續居住，每月依舊轉帳租金，房東也照常入帳、未表示任何異議。依上述法律規定，自2026年1月起，雙方的租賃關係已自動從定期租約轉型為不定期租賃，原契約條款（含租金金額、付款方式、使用規範等）除租期外均維持不變，無需另行簽署任何文件。
最高法院82年度台上字第2192號民事判決明確指出，默示更新不需要當事人重新要約或承諾；且依最高法院64年度台上字第1579號民事判決，更新後僅租期變更為不定期，租金及其他契約條件並不隨之改變，原約內容繼續有效。
不定期租賃下，房東可以隨意終止租約趕走房客嗎？
不定期租賃並不代表房東可以任意趕人。雖然民法第450條第2項原則上規定未定期限的租約各方可隨時終止，但土地法第100條特別明定房東收回房屋的限制事由，優先保護相對弱勢的承租人，此為特別法優先一般法的適用結果。
依土地法第100條，出租人僅能在以下六種法定情形下收回房屋：
- 出租人收回自住或計畫拆除重建。
- 承租人未經出租人同意，擅自將房屋轉租他人（違反民法第443條第1項）。
- 扣除押金抵償後，承租人積欠租金達2個月以上。
- 承租人以房屋從事違反法令之行為。
- 承租人違反租賃契約約定。
- 承租人損壞房屋或附著財物且拒絕負責賠償。
若房屋係供居住使用，依租賃住宅市場發展及管理條例第10條亦有相近的保護規定。若依該條例終止租約，出租人應以書面通知承租人：一般違約情形須於終止前30日前發出通知；若因重新建築而收回，則須於3個月前通知（同條第2項）。
回到林小姐的案例：假設房東只是因想出售房屋而要求林小姐搬離，此事由並不符合土地法第100條所列任何一款。因此，在林小姐未有任何違約或違法情事的前提下，房東在法律上並無終止不定期租賃的依據，不得合法要求林小姐搬遷。
房東賣屋後，新屋主可以直接趕走不定期租賃的房客嗎？
一旦租賃關係成為不定期租賃，「買賣不破租賃」的保護便不再適用，這是房客在默示更新後最需要警惕的法律風險。
一般情況下，依民法第425條第1項，出租人將已交付給承租人占用的房屋所有權移轉予第三人時，原租賃契約對新屋主仍然有效，房客不因屋主換人而被迫搬離，即俗稱的「買賣不破租賃」（法律上更精確的說法是「所有權移轉不破租賃」）。
然而，民法第425條第2項明定例外：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」不定期租賃正屬此例外。一旦原房東完成所有權移轉登記，新屋主並無義務繼承不定期租賃關係，可依所有權人地位，要求房客遷讓返還房屋。
因此，林小姐面臨的法律處境具有雙重性：在房屋尚未出售前，房東因無合法終止事由而無法趕人；但一旦房東完成賣屋並辦妥過戶，新屋主即可合法要求林小姐搬遷，此時林小姐能主張的居住保障將大幅縮減，處境不利。
房客應如何提前保護自己的租住權益？
了解默示更新的法律效果後，房客最有效的自保措施是主動出擊、避免落入不定期租賃狀態。在原租約到期前1至2個月，應主動與房東協商是否續租，並簽訂書面定期租約，明確記載租期、租金金額及其他重要條件。
若希望長期穩定居住，可考慮將租期約定為2年以上，並評估辦理公證。依民法第425條第2項的反面解釋，定期且租期未逾五年的租約，即便未辦理公證，「買賣不破租賃」原則仍可適用，房客在屋主更換時的居住保障更為完整。
此外，建議在租約中明確約定「租期屆滿後，如雙方未以書面另行簽訂新租約，即視為租賃關係終止，不發生任何形式之默示更新」，以明確排除默示更新的法律效果，從源頭防範日後爭議。
常見問題 FAQ
Q1：租約到期後，我繼續住但沒有繳租金，還算默示更新嗎？
不一定。民法第451條的默示更新要件是「承租人繼續使用」且「出租人未即時反對」，法條文字上並未以繳納租金為必要條件。然而，若承租人未繳租金，出租人通常會立即主張終止，實務上較難成立默示更新。若房東已明確表示不同意繼續租賃，即便承租人仍繼續占用，亦不發生默示更新，且可能構成無權占有，面臨遭請求返還房屋及損害賠償的法律責任。
Q2：房東口頭說「你繼續住沒關係」，之後卻反悔要趕人，我怎麼保護自己？
口頭同意在法律上雖仍可能成立默示更新，但舉證相當困難。建議任何續租協議均應以書面為之，即便是透過通訊軟體（如Line、Messenger）達成的協議，也應截圖保存完整對話紀錄。若房東事後反悔，可主張雙方已成立不定期租賃，並依土地法第100條指出房東欠缺合法終止事由，但個案情形差異甚大，建議諮詢律師評估最適切的因應策略。
Q3：不定期租賃中，房東將房屋賣給新屋主後要我搬走，我能向原房東求償嗎？
可以。若原房東在出售房屋前未事先告知你不定期租賃不受「買賣不破租賃」保護，或出售後未給予你合理的搬遷緩衝期，可能構成債務不履行或侵害你的居住利益，你得向原房東主張損害賠償，包含搬遷費用、另覓住所因租金差額所生的損失等實際損害。建議蒐集相關費用收據單據，並諮詢律師確認可請求的賠償範圍與金額。
Q4：房東說要「收回自住」要求搬遷，但我懷疑是藉口，怎麼辦？
依土地法第100條第1款，房東確可以「收回自住」為由終止租約。然而，若事後查明房東並未自住，而是另行出租或移作他用，承租人得依土地法第101條規定，主張在同等條件下的優先承租權，並可向主管機關申訴或提起民事訴訟請求損害賠償。遭遇此情況，應立即保留房東承諾自住的相關書面或通訊紀錄，並儘速諮詢律師評估後續法律行動。
面臨租賃糾紛，建議諮詢專業律師
租約到期後的默示更新看似對房客有利，實則暗藏「買賣不破租賃不適用」的重大法律風險。房客在享有不定期租賃下土地法保護的同時，也必須正視這個法律弱點。了解自身法律地位是保護居住權益的第一步，而提前與房東簽訂書面定期租約、必要時辦理公證，則是最有效的自保措施。若您正面臨租約到期後的居住爭議、房東無故要求搬離、或新屋主主張返還房屋等問題，建議儘速諮詢專業律師，由律師協助分析個案情況、釐清您的法律地位，並協助採取適當的法律行動，以有效維護您的居住權益。
