一、 什麼是借名登記？為什麼需要借名登記？
(一) 借名登記的操作手法：
- 不動產中的「借名登記」，是指一個人將自己的房產登記在另一個人的名下，以達到隱蔽自己擁有該不動產的目的。此時，「登記名義人」我們叫他「出名人」(出名字的人)，而「實際的房屋所有權人」我們叫他「借明人」。
- 法律上「借名登記契約」是合法的！有的實務見解認為類似於一種委託關係，由「借名人」委託「出名人」擔任不動產的「登記名義人」。
(二) 常見的借名登記原因：
- 狀況一：夫妻、家人情深：
常見因基於情感深厚、不分你我的關係，而當夫妻的一方購買不動產時會將不動產登記在對方名下；或是父母會將自己買的房子登記在子女名下。但往往這種狀況在夫妻離婚、或「出名人」突然過世時，就會有財產分配的問題。 - 狀況二：稅務考量：
依照房屋稅、地價稅的差別稅率等規定，會依據遲有戶數多寡而有不同的稅率，因此有些人基於稅務考量，便會選擇把不動產登記在親友名下。 - 狀況三：貸款條件：
依照現行銀行貸款規定，貸款成數跟條件會因持有幾戶不動產而異。或是因為自身信用不良而不好貸款，因此為了取得更好的貸款條件，便會將購買的不動產登記在他人名下，但實際是由自己繳納每月貸款與費用。 - 狀況四：避免遭債權人強制執行：
當債務人對外欠有債務時，債權人便有可能向法院聲請強制執行，聲請查封、拍賣債務人名下的財產。因此為了避免被查封、拍賣，也避免讓債權人得知自己有財產，債務人可能會將其財產以借名登記之方式移轉到親友名。
二、 借名登記的風險
(一) 出名人在外欠債，不動產被查封拍賣
在法律與地政登記外觀上來看，「出名人」是財產的「名義所有權人」。所以當「出名人」對外欠有債務時，他的債權人便有權利對該不動產聲請查封、拍賣。
(二) 出名人惡意處分掉不動產
倘若誤信非人，登記在出名人名下的不動產遭出名人處分掉，依照法院見解來看，這個處分是有效的，也就是出名人的確有權賣掉這個不動產。此時，「借名人」能跟「出名人」請求的，只有損害賠償或不當得利等「金錢」上賠償，或是提告刑法第342條的「背信罪」。
三、 要求返還時，若出名人不同意，如何把借名登記的房子轉回來？
當我們把財產登記在他人名下，但當自己需要時，想要跟出名人要回來，出名人卻假裝不知道借名登記存在，想要弄假成真、侵吞這筆不動產。這時候就涉及要怎麼說服法官說：「這塊房地的實際所有權人是我們」。通常訴訟上常見的證據方法如下：
(一) 借名登記契約：
建議在借名登記當下，雙方簽署「借名登記契約」，並且可以拿去公證，以增加可信性。
(二) 借名登記對話紀錄：
如果寫契約實際上有困難，那也至少保存跟出名人的對話紀錄。例如「我ooo的房子先登記在你名下，這樣oo稅可能比較低一點，而且這樣貸款比較好貸」、對方：「好」等等的對話紀錄。
(三) 其他證據：
- 人證：
也就是在商談借名登記時在場的人，用以證明雙方之間的確有借名登記的真意。 - 出資金流證明：
證明買房子的頭期款、貸款都是我們在繳。但這種金流在夫妻間、繼承人間的借名登記訴訟並不吃香，因為法官認為，親人間的金流往來原因所在多有，不一定是借名登記關係，也有可能是單純幫忙墊付、贈與的關係。 - 繳納單據：
包含房屋稅、水電費、管理費、地價稅，證明實際在使用管理不動產的人是我們。但這種證據在法律上的效力其實不強，因為對方通常也會抗辯我們幫忙繳納的原因是贈與等等。 - 實際使用、管理、出租證明：
證明實際上我們是不動產所管理、使用的人。
四、 借名登記返還時要繳什麼稅？
不動產借名登記若要返還時，無論是以什麼方式返還，皆必須繳納下列稅務費用
(一) 土地增值稅
(二) 契稅6%
(三) 房地合一稅：舊制轉新制
這個是很多人會忽略的地方！
舊制的房屋交易所得稅，相比新制的房地合一稅低上不少。但依照法律穩定見解來看，若是民國105年前就買入的不動產，倘若以「借名登記關係」所返還，其所得稅計算上，就會從「舊制」轉成「新制」。因此要怎麼規劃避免這一個，建議免費諮詢專業的「陳哲瑋律師」團隊！
(四) 贈與稅(視返還方式)
五、 借名登記契約書範本
