買房是人生的重大決定，但當簽署契約後、交屋前，買方發現竟然有「漏水」該怎麼辦？而一旦漏水，買方拒絕點交後，履保的錢就卡在那邊，買方不開心、賣方也拿不到錢，而仲介被卡在買賣雙方之間更是尷尬。此時，到底要怎麼處理呢？
一、 不動產現況說明書上應揭露瑕疵
(一) 根據內政部的規定，賣方有在不動產說明書中如實說明房屋現況的義務，包括漏水、壁癌等瑕疵問題。
(二) 在賣家的角度，很多買賣件上，其實瑕疵已經反映在價格上面了。但其實為避免買方日後再來爭執、或是要求更多退款，現況說明書應把瑕疵都寫清楚才是，甚至其實可以寫得更詳細一點，例如註明表示：「原本總價可能是1000萬，但因房屋部分有壁癌、而可能有漏水等瑕疵，故以900萬折價出售，而對於所列之瑕疵均免除、由買方自行負責」。
二、「現況交屋」還不夠，無法免去瑕疵擔保責任
(一)許多屋主在賣房時，為了避免後續麻煩，因此會在買賣契約書上註明「現況交屋」、「不負瑕疵擔保責任」等文字，以藉此免責。尤其是在便宜出售、或是處分平常沒有在管理使用的標的的交易中最為常見。
(二) 「瑕疵擔保責任」可不可以特約免除？答案是可以的。但是他免除的範圍到哪，就是法律上爭議的所在了！通常我們專業律師會審查下列幾點：
- 房屋「現況說明書」怎麼寫？
- 瑕疵是不是一般房屋買受人於初始進入該屋時即「能立即發現」之瑕疵？
- 瑕疵是否涉及重大過失或者是故意不告知？
- 瑕疵是否重大？
(三) 因此，就算寫「現況交屋」也不一定能完全就後續的所有瑕疵為完全免責。律師建議，若真的想特別拋棄，可以在契約中明文約定「賣方免除瑕疵擔保責任、買方拋棄買賣標的物瑕疵擔保請求權」，這樣比起單單「現況交屋」，會有更為明確的效果。但無論如何，倘賣家刻意隱瞞瑕疵，都還是有可能被認定特約無效！
三、漏水時買方可以向法院請求的權利
(一) 減少價金：
可以要求賣方「折價」部分款項回來。
(二) 請求修繕：
在修繕好以前，可以主張「同時履行抗辯」，也就是扣住部分價金不撥款。但應注意，扣住部分仍要符合比例原則（例如漏水不嚴重的話扣總價額5%），不可以全部扣著不給。
(三) 賣家不修無法交屋，遲延交屋按日計罰。
(四) 賣家不修導致我需另外租房，請求額外房租支出賠償。
四、買家遇到漏水時，處理SOP
第一步：通知賣方與仲介，並共同商討如何處理。
第二步：若針對維修方式、範圍有爭議，買方可以先自行找專業土木技師估算維修範圍跟費用。
第三步：估算完畢後，跟賣方協商要求賣方支付，或是從總價金之退還。
第四步：若賣家仍不支付，買方可以先自行維修，並扣住履保內部份總價金，其餘履保仍要放行。並對賣方提告求償費用。保責任、買方拋棄買賣標的物瑕疵擔保請求權」，這樣比起單單「現況交屋」，會有更為明確的效果。但無論如何，倘賣家刻意隱瞞瑕疵，都還是有可能被認定特約無效！
五、若買方遲不點交，並扣住履保的錢，賣方SOP
第一步：若瑕疵真的存在，可以與買方協商，是由買方或賣方找專業土木技師，來估算維修範圍跟費用。
第二步：賣方趕快依照鑑定結果把瑕疵修補好。
第三步：賣方寄發第一封存證信函，向買方表示修好了，要求買方點交；若買方不點交，將收取每日總價金的一定比例為遲延利息。
第四步：若買方還是拒絕點交，賣方可寄發第二封存證信函，表示限期點交。
第五步：若買方還是拒絕點交，則賣方可以對買方提告，並請求「每日」遲延撥款之利息。
